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一位商业地产领域内的资深专业人士最近告诉我，投资收益率最高的物业，一定不是住宅，也不是写字楼，而是商铺。从香港和发达国家走过的历程，以及统计数据显示，商铺远胜于写字楼。 即使在没有限购、限贷政策的国外，住宅也不可能是最好的投资品。和民生息息相关，没有哪个国家允许住宅无限制暴涨。一旦大量游资进入，房价涨速过快，随之而来的可能是各种限制政策，抑或是增加供给量的决定。 在2011年以前的中国内地，在特定政策、经济形势、城市化进程等综合因素的作用下，买住宅的确让很多人受益。几乎所有买房者都分享到了红利。并不需要太多的投资技巧，只要从众便可以赚钱，且收益十分可观。但赚钱这件事并不能够反证其投资技巧高超。对于绝大多数人来说，是踩准了行业的发展趋势而已，只有一小部分精明的投资人，最大程度利用信贷杠杆、利用政策，寻觅价值洼地，低买高卖。 写字楼则是机构投资者们的领域。对于在国外购置大型写字楼物业的机构投资者们来说，只要年租金回报率在5%-6%之间就已经满意。 事实上，在投资时，除了报酬率之外，还有一项很重要的决胜因素，就是时间。复利效应通俗来说是“利滚利”。假定某投资每年有10%的获利，若以单利计算，投资100万元，每年可赚10万元，十年可以赚100万元，获利一倍。但如果以复利计算，虽然年获利率也是10%，但每年实际赚取的“金额”却会不断增加，以前述的100万元投资来说，第一年赚10万元，但第二年赚的却是110万元的10%，即是11万元，第三年则是12.1万元，等到第十年，总投资收益是将近160万元，成长了1.6倍。所以，以6%的年投资回报率计算，12年便可以收回投资，甚至不用12年。因为其间还可能经历物业升值。 确有一些小投资客们在投资写字楼这件事上尝到了甜头。但在专业人士看来，散售的写字楼一定会影响品质，难以控制租户质量。在中国内地，买写字楼赚了钱的个人投资者们，不是因为租金回报率高，而是因为房价上涨。 商铺的租金回报高于写字楼，“一铺养三代”并非神话。文章开头所提到的那位专业人士，出生在香港。在香港，这样的商铺比比皆是。数据也似乎在印证她说的话。 2014年12月22日，北京-世邦魏理仕发布第三季度全球主要街道商铺租金排名，其中香港连续第三年位居首位，大幅超越纽约、巴黎、伦敦和东京。北京也再次跻身前十。香港以每年每平方呎4，327美元租金（合每日每平方米783.24人民币），遥遥领先于排名第二的纽约（每年每平方呎3，570美元， 合每日每平方米646.21人民币），第五街优质地段租金处于历史高位。北京（每年每平方呎672美元， 合每日每平方米121.64人民币）超过墨尔本，在排名中上升一位。 “尽管经济形势稍显萎靡，大多数市场的消费需求仍保持较好势头。”世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬表示，“作为亚洲主要城市，高端零售商继续在港扩张，特别是本地珠宝商，及蜂拥而至的新晋零售商。它们长远来看会支持本地商铺租金。” 近来A股暴涨，卖房炒股的言论甚嚣尘上。并非毫无道理，至少，两个月前如果买招商地产的股票不卖，可能获得50%以上的收益，比买房子升值很多。但持卖房炒股理论的专家们，过于理想化。股市投资的难度远大于买房。许多房地产业内人士，从来不碰股票。牛市时，绝大多数人都会赚钱。但牛市很短暂，熊市很漫长。不止一位股民感叹，想在A股赚钱，不易。 房产并非没有投资价值，而是要细分领域。如果再给商铺加个限定，是街铺，而非购物中心。但在内地，想寻找高租金回报率的商铺很难。以北京为例，大量的住宅底商在空置，街道的尺度过于宽广，很难形成聚合式的购物氛围。 我继续追问上述专业人士，如果一定要在内地做商铺投资，需要注意什么？她想了想说，最重要的是有经验的资产管理方。这意味着，你并不需要为租给谁，租金怎么回收而烦恼，有经验的管理者会把一切打理得井井有条。但这是市场发展的高级阶段。不仅市场更加成熟，管理者也更有经验。 不用说受商业供应过剩影响的二三线城市，即使北京这样的一线城市也可能需要10年抑或是20年才能走到那一天。
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发表于 2015-1-1 07:14
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