福布斯：杨国强和他的中国住宅新策略

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中国住宅建筑者——碧桂园构建出新的策略理念

2016年8月25日，《福布斯》刊登了《中国住宅建筑者——碧桂园构建出新的策略理念》的英文报道，以引人入胜的故事讲述了碧桂园主席杨国强先生奋斗经历、碧桂园郊区大盘及全产业链发展模式、海外发展等内容。报道称，碧桂园是中国最大的房地产开发商之一，碧桂园旗下的森林城市项目“在靠近马来西亚与新加坡边境的地方进行开发，吸引了两国很多富有的投资者。”


↑中国广州凤凰城碧桂园住宅小区，来自：福布斯Palani Mohan

杨国强迅速走进办公室，身穿深色的西装和敞开领子的白衬衫，手臂搭在十分惊讶的访客肩上，微笑着说：“欢迎光临我的家！”

这句话实际上他对造访中国的人说过很多次。杨先生，现年61岁，碧桂园集团的创始人与董事局主席，碧桂园是中国最大的房地产开发商之一。自从24年前建立起第一套公寓，碧桂园已在300多个城市开发了500多个项目，并且为300多万人建造了房屋。碧桂园有着不同寻常的策略——在主要城市中心外围建立奢侈住宅——其香港上市公司即使在动荡的房地产市场也大获成功。自2012年以来，碧桂园收入将近翻了3倍，预计今年将达到188亿美元，净收益同期增长约为40%，预计达到15亿美元。该记录第二次将碧桂园推上福布斯亚太上市公司50强。

杨先生并未止步于混凝土建筑。碧桂园正着手进行重大的商业转变。寻求新的增长动力，并在将公司转向机会更多但竞争更激烈的中国房地产市场的同时，扩展国际市场。其最受瞩目的项目是森林城市，一个耗资380亿美元的巨大房地产开发项目，位于马来西亚的四个人造岛屿上。“中国房地产市场将会继续繁荣，”他说，“然而，我们提前规划很重要。”

如此深谋远虑使杨先生从贫穷变为富有。杨先生出生于广东省佛山市，农民出身，且从10岁开始，在建筑工地兼职。他喜欢告诉人们他18岁之前没有穿过鞋。这些经历给与他关于房地产事业的独到见解。“我仍然能用自己的双手建造一套房子，”他说。相对于其他公司董事长，他更为谦虚。

他个人的财富随着中国的进步而增长。1978年，中国正进行经济改革，杨先生放弃农业经济，转而追求商品经济。他在当地国营建筑机构当工人，并在此处快速成长。该公司成为碧桂园发展的基础。1993年佛山政府决定将其私有化，并出售给杨先生，允许他进行分期付款（分期时间5年）。碧桂园总部仍在佛山，现代化的大楼周围环绕着修剪整齐的园林。

杨先生很早就看出中国人会喜欢郊区。他认为，随着人们的生活水平越来越高，人们会在中国拥挤和污染的城区之外寻求高品质的住房，满足对宁静和舒适生活方式的需求。他还认为，在郊区建设住宅有更大的商机。大城市市区的地价越来越高，而郊区相对便宜的地价可以使得碧桂园的建设成本降低。“如果你拿地便宜，用心做好社区建设，点土成金，那就可以盈利。”他说。

其中一些是隐蔽式豪华住宅，专为小城镇中的有钱人所建造。其它就建造在城市中。在广州郊区的凤凰城，有15万人散居在起伏的绿色山丘上的公寓楼和宽敞的、昂贵的别墅里。从修剪草坪到公交接送，杨先生的员工为了服务好这一复杂的酒店式住房竭尽全力。碧桂园甚至建了10所学校，杨先生自己的教育集团雇用并管理教师。“我们承诺让客户享有五星级的生活标准，”他解释说，“所以我们还是应该亲手将其实现。”

杨先生的经商头脑并不是从学校里面学到的。他从未上过大学，但是他是一个自学成才的好学者。对他影响最大的人之一就是美国的开国之父本杰明?富兰克林。他说，读富兰克林的自传，给他印象最深的是富兰克林对有始有终的承诺。“我懂得了，做任何事之前都要想清楚，但是一旦做了就要做到最好，”他如是说。

凭借其才智，杨先生很快告别了拮据的生活。他和他的家族如今跻身在中国最富有的一群人之中，身家50亿美金。杨先生在他办公室的沙发上与我们交谈，他的两个助理恭谨地站在他身后，时不时递给他便条和点心，但是他这次不愿意接受福布斯亚洲榜的拍摄。

工作人员说，即使对于其房地产项目的小事，杨先生依然亲力亲为。他说“工作就是快乐”，但他也做了一些继任计划。作为一个中国大亨，他11年前做出一项惊人的决定，将其在碧桂园的几乎全部股份转移到其女儿杨惠妍的名下；杨惠妍毕业于美国俄亥俄州立大学，是碧桂园集团董事局副主席。他说34岁的杨惠妍负责管理除房地产开发以外的家族企业的所有方面，其中包括负责管理50多所私立学校的广泛的教育运作体系。

他把自己的股份转交给她——她现在则拥有上市公司53.60%的股份，这并不包括教育产业。“谁掌握着公司的股份并不重要，只要他能对这个大家族忠诚。”杨先生解释道，“股份转移让她的责任感更强了，如果她愿意接手公司，那么我就让她接班。”

尽管在小城市和近郊区域建立碧桂园的策略运行良好，但公司也在一些重大发展上错失良机。在上海、北京和其他重要的市中心，对新住房的需求非常强烈，房价随之也变得更高。因此，在中国一线城市，7月份的房价比去年高了31%。在这些大城市之外，仍有许多房子未出售，未赶上近期全国房地产的繁荣，抑制了其房产价值。

杨先生试图通过在上海和广州等中国大型城市开发更多的项目，以期获得更多发展。上个月，杨先生宣布他将继续投资15亿美元，用于主要城市的10个“科技小镇”的开发，将碧桂园住房和创业公司的办公园结合起来。

香港惠誉评级机构董事Vanessa Chan，表示碧桂园在开发市场方面具有金融优势和管理技能，但该公司在此过程中仍会面临很多风险，因为竞争很激烈，所需要的资本也很庞大。她说，在一线城市“需求量总是很大，然而，在这些项目中投资成本也很大”。

随着中国家庭越来越富有，他们对于新的和高质量住房的需求也随之增长。惠誉在上个月的一个研究中预测到2030年，要满足这种需求，中国每年还需要额外8亿平方米的住宅地产——相当于新加坡的总面积。

但是，杨先生并未将该公司的未来完全寄托于中国。他认为他在中国城镇能卖出的房产数量仍有限制，但是在大城市开展此项目花费太大了，这使得他不得不将目光投向国外。碧桂园的第一个海外项目是2011年在马来西亚进行的一个综合体项目，但远远不够森林城市这项目庞大，森林城市这一项目在2013年正式破土动工。

森林城市由碧桂园与柔佛苏丹控制的一家公司共同开发，项目地址位于马来西亚。该项目在靠近马来西亚与新加坡边境的地方进行开发，吸引了两国很多富有的投资者。为了保护环境，汽车和卡车都在地下通道中通行，地面都是公园，建筑外墙长满许多绿色植物。杨先生还将目光投向印度尼西亚和越南。他说，“一个好的公司应该受到全世界的欢迎”。

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