致每位来保利东湾的朋友看房前必看一封信

保利地产

致每位来保利东湾的朋友看房前必看一封信

尊敬的房友们：
您好：

最近社会大众广泛热议保利东湾二期公园里即将认筹开盘的消息，有的人说地理位置还是觉得偏？有的人说均价已经过9了？有的人说下半年很多可以选择是不是还要再考虑下？还有的人担心这么大楼盘什么时候能建起来、能不能建起来？相信这也是每位热爱房地产、喜欢看楼市、意向定居保利东湾的朋友所关心热议的问题。下面，智辉想从宏观基本面、所见所得、举例论证等方面与广大房友一起交流探讨“搬砖”问题。

1、地理位置偏？均价已过9了？还有很多选择要不再等等?

关心房事、关注楼市的房友群众都知道我国房地产“网红”人物—任泽平博士说过，我研究了10年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，那这个同房友看保利东湾二期公园里又有什么关系呢？且看智辉细细道来：

1）看一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要看这个地方人口基数。正如同凡是做生意都知道，选人流量最大的地方，跑去寺庙卖梳给和尚再优秀也不如在城市市场躺着卖给女生。茂名是一座拥有800万人口的历史文化名城和现代工业城市，在08年奥运会以前城市化建设一座都是以几栋小楼盘、单位步梯房和农村自建房为主，城市公共资源分配不均及地理区域差异较大，10年后的今天城市化建设发展如火如荼，但相比省城广州抛开政治因素及地理位置外，相仿的户籍人口基数城市化建设和城镇化率远超茂名。800万户籍人口，常住人口也有约500万，粤西经济发展新增长极、华南最大炼化工业基地、全国知名农业大市、国家级滨海新区，地处粤港澳大湾区和北部湾经济圈城市群双湾区中心枢纽城市。目前10-20分钟开车即可畅达全市区的城市体量和格局难以再承载大茂名大发展的雄心壮志，要想提升与城市地位相符合的城市格局，城镇化建设必不可少，而其中房地产开发建设则是其中物质承载基础。基于茂名城市版图、格局发展，市委市政府从城市规划战略高度提出了“北优、中联、南拓、东进”四大组团、十四大片区的城市发展规划。其中，市区北优组团包括了河东、河西、站南、羊角、西城5大片区，蕴意为茂名人民打造和谐宜居的活力现代化城市。城镇化建设不会只在单一组团或单一片区发展，而是通过有前瞻性、科学、合理的规划打造定位清晰、功能明确的组团式团块状城市发展空间格局。

从另一个角度看，作为刚成功申办2026年省运会主办权的茂名，届时必将迎接广大的省级大人物、运动健儿和源源不断的游客慕名而来，白天还有分散但有特色的景点可供游客游玩，如滨海、青山、古城等。但来茂名必先到市区，白天有景但晚上只可逛城市综合体？非也，那在广州还有更多更大的天河城商圈等，每一座伟大的城市都有一条伟大的母亲河，都有一段代言城市核心的一江两岸，每每我们到广州、梅州、武汉、韶关、上海等省内外城市游玩，晚上必去也是城市最繁华的核心必是城市的一江两岸夜景。茂名也是，自15年以来已建成的官渡桥到永久桥段的一江两岸只是其一，政府打造的城市第一印象区在站南开发区CBD中轴，而最可代言城市夜景的必将是官渡板块东江片区，从钟鼓桥到高山桥，新的城市亮点必将成为新的“城市邻里会客厅”，2000千万柔光自拍在东江夜景之上必将更深刻记忆在游客对茂名的城市印象中。

基于此，拥有800万人口的魅力中国城冠军城市、2026省运会主办城市、粤西经济新增长极城市，人们对于日益增长的美好生活需要与发展不平衡不充分的现状之间的矛盾，必将成为茂名新的城市发展空间。而这，一切基于城市房地产开发建设。

2）看一个地方未来房价是涨还是跌，第二个要看这个地方土地。随着人口基数需求量增长，对粮食供应需求越来越大。面粉价越来越贵了，对生活品味追求提高了，面包又越来越好吃了，一样的道理。以前的面包都是5毛1块的，现在5.6元是常态，7.8元一样很多消费，档次高了口感好了慢慢大家也就接受了，反而会觉得5毛的面包不是很好吃了。与之相同的房地产建设发展也是基于此，从位置偏到核心繁华区、从小花园到国际大城都会经历一个规律发展过程。

从河西到河东官渡，从官渡到西粤路，每一次新的发展都是从偏僻的原生态地到逐渐展现潜力再到繁华热闹。因为一块地面粉就那么多，要想更多的面粉必将发展新的区域，想地段热闹又成熟的区域，别人早已发展起来了，此时再想5毛吃8块的西多士估计只有在双十一淘宝节才有的体验价了。再想想，我或许还可以再等等，非也。体验周期过了打开市场了再想回来体验，可以，但你要出更高价了。土地数量是有限的，要想满足茂名800万人口人人都想过上美好生活的小康生活，必将周而复始开启在基础上的下一个周期。从0-1发展起来了就开始这基础上的下一个0-1过程，今天偏的0必是明天热闹的1，裂变的方程式组团式团块状的城市发展格局。

不断的开发建设，伴随持续的土地供应，面粉的价格也水涨船高，面粉的原材料高了面包的成本价自然也就更高了。更重要的是，此时你还不满足于吃馒头了，要吃更多搭配口感更丰富的糕点了，就如同住小区到有花园到有游泳池再到配套齐全的大社区，每一个阶段都是一次晋级，面包的成本价也越来越贵。茂名从几百一亩的土地到起拍价3333，再到楼面价5200多甚至更高，地价越来越高，土地越来越稀缺，只能不断往外拓展新地块，曾经的地理位置偏又成为活跃的成熟地方。正如同东江片区，3个亿的流拍，到13亿的成交再到13亿只能拿更远更小的地，前期拿到地的必是赚的，前期买到的业主同样是赚的，因为越往后会越贵，今天的冲动不是魔鬼，而是乌托邦快乐大门的开启钥匙。明年别人在拿地在买房时，你已经在北洛秘境网红天际泳池玩自拍了。

3）看一个地方未来房价是涨还是跌，第二个要看这个地方金融。钱不是固定一尘不变的，买房的资金极少可以一次全款大多需要向银行按揭贷款。此时钱是怎么来，又到哪里去，对我们在保利东湾二期公园里选房置业又有哪些影响呢？

首先是资金生态链，钱只有活起来才会对提高我们的生活水平有帮助，此时我们先简约从房地产生态链条看起，房地产开发建设的上游包括金融、设计、土地招拍挂，自身房地产开发建设又需要一大笔开发贷资金用于购买足够的生产原材料和大量的工程、营销、监理从业工人，房子建起来后又涵盖了下游的家装产业、住房租赁、商业运营等多数行业。可以说我们平常的衣食住行都离不开房地产建设，现在大家收入提高了希望多往外面走走看看，可以肯定说我们去的旅游景点85%以上都同房地产开发建设息息相关。有的人说我去原始生态区可以看不到房地产影子，但你走出西藏可可西里无人区时还是得选择酒店、餐馆好好得补充能量，而这又带动了当地的旅游收入、餐饮收入、消费收入等，源源不断增加城市经济收入来源，人的收入提高了又会有更美好生活的需求，以此往复不断的消费升级和房地产建设产品更新迭代。反过来没有经过房地产开发建设，不漂亮或者配套不齐全的地方一般都不会排进携程城市景点榜单前十，因为要想吸引人过去必先配套跟的上。总结一点，只要建房是有利于推动城市发展更美好的，无论是买房还是买商业，都不会是让你背负长期债务降低生活水平的负担，而是你进入更美好生活的起点和港湾，钱只有动起来了我们经济才会不断向前发展。

其次，随着社会经济不断发展，人们生活水平日益提高，原来的货币供应量不再足以支撑经济发展，此时会不断印发钞票满足社会对资金的流通需求。再者当经济某个节点遇到下行压力，适当有度的印刷钞票投入到特定领域，又会重新刺激市场信心和人们的消费欲望，盘活了原本逐渐停滞的滚动链条。就如同生活就好像海洋，只有不断有江河湖水汇入大海，才会形成环境友好的生态链条，如果一成不变趋于静止，只会变成一潭死水，毕竟死海只能有一个。

  最后，提到大家最关心的银行商贷利率方面。其实用供需关系也很好理解，商业市场竞争环境中银行只有不断提高储蓄利率才能吸引储户将钱存入银行，不然都投入宝宝类产品银行的钱就少了，那提高储蓄收益的钱又从哪里来呢？目前大多还是源自于社会贷款的利息，所以资金充裕低利率吸引客户选择办理按揭，资金紧缩或不足只能提高利率了，毕竟需求大于供给量情况下只有提高门槛才能更好服务最需要的购房者。有点类似通货膨胀，民国时期三捆法元都买不到一个面包也是基于此。也有的房友会问，我等利率回调再买也可以啊，答案是不能！此时可将滚动条拉回到上面，社会新事物发展都是不断在已有基础上向前发展，就好像利率能再回到85折但房价除非推倒重来不然18年再也体验不了12年的最高价了，毕竟当时茂名的最高价5000多位于西粤路，当时周围还是良田千顷，但成熟后的今天能9字头买到都会感觉天下掉馅饼了。总结一句，利率是在房子的总价基础上计算的。房价又会牵扯到社会各个方面，作为从业人员的我们想要工资涨必须收益好，反过来房价倒退大家不再月供，银行产生巨额坏账市场萧条环境又会波及一大堆行业，此时下岗潮失业潮又会反馈到我们的身上。

2、既然要买房，那么又什么一定要来保利东湾看过后再决定呢？

其它地方有好教育的楼盘有没有？有大园林的楼盘有没有？有大商场的楼盘有没有？有临近城市交通主干道的楼盘有没有？有好物业的楼盘有没有？答案是，都有！但！价格在今天不是过万就是配套只有其中一两个的，不是毛坯就是快轴转的！而保利东湾，上面所说的统统都有，你想到的必须有，你想不到的央企保利地产已经为大家准备好了。从好教育（3m万2中小学+5000m2幼儿园），到园林（三期共享超大全龄段园林+钟鼓、滨江双公园配套），到大商业（7万m2保利时光商业），到国家一级资质物业、军队的物业（保利物业），到城市主干道（大园路和人们北路），再到全新生活方式体验（5.0品牌精装舒心居住空间环境+有文化内涵氛围的社区文化价值）。

在拥有800万人口的，交通畅达市区任一地方仅需15-20分钟车程的茂名，3KM（15分钟车程）距离内房价的差值却已达到3500+，而这在目前只是从大园一路到四路的距离。想要“鸡肥鸡轻秤”的有没有？答案是：没有！但高性价比的现在就有！在保利东湾二期公园里目前首开仅预计9字头带精装，茂名真正意义上的上车盘，大学生（部分）都买的起的刚需首选盘，投资买到就有红利空间价值的未来社区大盘。央企大品牌（央企军企精工品质在广深出地铁口就看的见保利POLY）+国际百万方大盘综合配套+好物业(物业可是伴随我们70年甚至更长周期生活的生活服务者，好物业不常见，相遇必相随)+好圈层（一期学府里大多业主来自于国企事业单位和外地回茂名发展的知识家庭），买到放心，住的温馨，玩的开心，您的好生活央企保利已为您准备好！

2、如果决定在保利东湾置业，怎样找到最贴心的保利置业服务？

看过保利楼盘的房友都知道，保利地产一般前期都会有两个销售公司，除了集团子公司保利保顾一定有外，还会有个不同的民营代理商帮我们一起卖楼。那为什么在保利置业好的置业服务一定要认准保利自己的公司保利保顾，答案有三：

1）我们选产品都知道要选大品牌，选公司直营的。保利保顾（全称：保利地产投资顾问有限公司，负责地产集团旗下所有楼盘销售、营销策划和金融服务等），作为保利集团自己的员工，除了要遵循现场管理规章制度更要接受集团管理规章制度的管理。好的服务不是以人来管理而是以制度，保利保顾一直以来保利5U服务的传承者和践行者，我们旅行时为啥感觉五星酒店为啥服务会比快捷连锁酒店好，只是基于完善的规章管理制度。

2）保利保顾的全体同仁不是只为物质福利而努力，更是为共同的价值观而一起与四百万业主共同奋斗。如果说销售利润只是商业合作的外包承接商的第一点也是唯一点。那作为集团子公司的保利保顾，从92年地产集团成立以来风雨伴随26载，长期致力于同兄弟公司保利物业共同服务好400多万业主朋友。我们秉承和者筑善的理念与集团、与广大业主朋友们一起致力于共同推动城市建设发展，共同构建美好生活的快乐家园。也就是说，有保利保顾伴随您和家人的全程置业服务，你可以不用再担心售后无人承接，您可以不用再担心置业服务不专业、不周到，人不在了保顾一直都在，管理制度一直都秉承致力于持续服务好业主在保利地产的置业体验价值，从保利东湾到保利中环广场甚至集团旗下其它城市保利楼盘，我们保利保顾一直伴您常相随。

3）保利东湾保顾销售团队全体销售同仁，从去年9月组建到现在乃至未来，我们保顾一直都在。肤色最坳黑却坚持用步伐丈量学习保利地产产品系的莫智辉，站在销售案场却又精通家装工程的吴良，初转房地产但坚持勤奋服务的郑冰等，我们不是个体，而是秉持身体力行，热泪盈眶的价值共同感理念，坚持伴随公司、伴随广大业主、客户朋友们，我们一起与您共同建设茂名最宜居生态好教育的百万方生态家园，它的名字是—保利东湾，你们的园丁是—保利物业和保利保顾。全篇正文共有5153字，读到现在的都是真爱，也是我们保利保顾、智辉的朋友，我在保利东湾，期待您的到来！进保利必说—找保顾的销售!

保利保顾大家庭合影

唯有致力于更专业才能提供更优置业服务价值

客户朋友的信任和支持是我们不断前进动力（黄标为保顾专用标）

我是莫智辉，坚持走访更多城市了解更多项目致力于为业主、客户朋友们提供更优、更全面、更专业的置业服务

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